商报讯（记者 苗露）自5月以来，房地产“因城施策”持续，取消首套房贷利率下限的城市数量明显增多，杭州自然也在其中。近期，杭城房贷市场利好连连，先是放宽首套认定标准，而后是取消房贷利率下限，杭州首套房和二套房最低利率分别降至3.25%和3.35%。
显然，杭州市全面取消房贷利率下限后，新发放个人住房贷款的利率将会有明显下降。业内人士分析，央行一揽子政策出台后，在一定程度上满足了购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。同时，利率市场化程度和金融资源配置效率将进一步提升，银行亦可通过“以量补价”方式保持稳健经营。
房贷利率或仍有下调空间
5月17日，中国人民银行宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。政策颁布后，多地纷纷出台落实细则，新购首套及二套房贷利率不设下限，利率进入“3”时代。
针对新购房客户，杭州“5·9”新政明确，购房人在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房按揭贷款时，可按首套住房认定，享受首套利率。此外，随着限购全面取消，四个中心城区（西湖、拱墅、上城、滨江）和其他城区一样，房产套数不再互认，即在不同的城区买房都可算首套。
5月31日，人民银行浙江省分行又发布了《浙江省调整优化个人住房贷款政策》，杭州市首套住房贷款可按照利率不低于相应期限贷款市场报价利率减70个基点办理，二套住房贷款可按照贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率减60个基点办理。这意味着，杭州首套房贷利率最低降至3.25%、二套降至3.35%。
业内人士表示，新购住房者可以享受到上述政策红利，存量房贷利率暂未有调整。特别是在一线城市，存量和新增房贷利率的差距被拉大。在“一城一策”住房政策下，各地执行不同的LPR加点。前些年在一线城市买房的人，基本上都在LPR的基础上加了几十个基点。在新政策下，新贷款利率可低至LPR减几十个基点，两者之间的房贷利率差距可能达到近百个基点。
记者粗略地算了一笔账，以300万元本金、30年等额本息计算，当利率为4.5%时，累计还款总额547万元，每月应还15200元；当利率为3.5%时，累计还款总额485万元，每月应还13471元。两者月供相差1700多元，贷款总额相差60多万元。
取消全国层面住房贷款利率政策下限，无疑将带动更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显增大。据权威人士估计，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少很多。
那么，房贷利率还会“一降再降”吗？有业内人士认为，与过往数据对比，当前新发首套房贷款利率已经降至历史低点，但若考虑到经济增长和物价水平因素，当前实际房贷利率仍处于历史最高水平。因此，房贷利率未来仍有下调空间。
银行主动调降恐难实现
针对目前房贷利率调整基本针对新购房用户的情况，存量房贷人群降存量房贷利率的呼声渐起，纷纷期望银行能够对存量房贷利率进行主动调降。
就目前来说，对于存量房贷，国内尚无一个城市表示可以下调。记者咨询了数位国有大行、股份行人士，他们普遍认为，银行短期内主动调存量房贷利率不大可能。其中一大原因就是，住房按揭贷款几乎是各家银行个人业务的基本盘，而且存量占据相当大的比例，存量贷款发放时的资金成本也相对高，让银行降低存量贷款利率，相当于把银行已得利润砍掉。
如今，摆在银行面前的是一个两难局面。在2022年末至2023年上半年就曾出现过一波提前还贷潮。而对于银行而言，存量房贷利率的处置，既需要兼顾“因城施策”、公平性，也需考虑自身经营的稳健性。目前，银行普遍面临盈利压力，存量房贷利率若再次下调，会让本已承压的净息差雪上加霜。
“就银行而言，按揭贷款一直是长期优质资产，按揭客户也是银行辛苦培育和挖掘的优质客户，故提前还贷将不可避免地会对银行的资产负债管理策略产生影响，加剧其资产荒的压力。”任涛分析称，银行应客观看待提前还贷量增加是全行业需要面临的共同课题，进一步优化资产负债管理策略、灵活拟定重定价策略，通过提升综合服务能力等方式，把留住按揭客户而非把简单留住按揭类资产作为首要和长远任务，同时还要主动适应房贷利率未来可能会进一步下行的环境，积极拓展增量优质按揭类客户以弥补资产投放缺口、通过降低负债成本来弥补量缩带来的收益压力。
市场人士分析表示，利率市场化程度和金融资源配置效率将进一步提升，银行亦可通过“以量补价”方式保持稳健经营。未来房贷仍是银行最优质的资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。近期多部门还加强了对银行资金“空转套利”和“手工补息”高息揽储的规范整治，银行资金成本也会相应下降，有利于稳定银行净息差。